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Projektvorbereitung

Die Formulierung der Projektziele unter analytischer Betrachtung von Optimierungschancen ist ein wesentlicher Schritt in der Projektvorbereitung. So sind in den frühen Projektphasen grundlegende Anforderungen möglichst rational zu einer rasch umsetzbaren Bestellgrundlage zu schmieden.

Projektentwicklung fordert hohe Prognosequalität, strenge Analyse der Anforderungsprofile und strategische Klarheit in der Zusammenschau der wesentlichen Parameter. Methoden der Entscheidungstheorie helfen, den  erfolgversprechendsten Weg zum Projektziel zu konkretisieren.

Je besser die Vorbereitung, desto effizienter das Projektergebnis. Nur klare und verständlich formulierte Ziele lassen sich erfolgreich umsetzen.

 

Die Entwicklung eines Hotels an der Donau, ein Masterplan zum Haupbahnhof Wien und für das neue Konferenzzentrum der Internationalen Amtssitz- und Konferenzzentrum Wien AG sind aktuelle Arbeiten.

Mehrere Projektentwicklungsstudien, z. B. für die Gebäudesanierung der Oesterreichischen Nationalbank und das Rehabilitationszentrum Bad Hofgastein der PVA waren die Voraussetzung für erfolgreiche Projektstarts.

 

Alle Schritte aus einer Hand erschließen dem Investor die maximalen Potentiale für Qualität, Nachhaltigkeit und Wirtschaftlichkeit.

 

Referenzliste

Guggenheimmuseum Wien 
Univ.-Klinik ZMK, Wien
Adapt. Oesterr. Nationalbank, Wien 
Rehabzentrum, Bad Schallerbach 
Experimentarium Wien
OeNB, Langenzersdorf 
Stadthotel Herrengasse, Wien 
Rehab-Zentrum, Bad Hofgastein 
Eingangang Österr. Lotterieges.
Uniqa Tower, Wien 
Rehabzentrum, Großgmain
Raumkonzept PVANG-Zentrale
Analyse Büros C+P Leasing 
Seminarhotel, Wachau 
Flughafentower Wien 
Masterplan Konferenzgebäude C2 
Uniqua, Praterstraße 1 
Skywalk Spittelau 
Funktionssan. Ronacher, Wien

 

Projektentwicklung

Projektentwicklung mit einem erfahrenen Dienstleister optimiert die Potentiale ihrer Immobilie und formuliert die Ziele zu einer oft mehrjährigen Zusammenarbeit mit vielen, wechselnden Beteiligten.

Die Darstellung des konkreten Bedarfs und die Suche nach dem richtigen Standort, die Formulierung anregender Fragestellungen, um in Wettbewerben die Kreativitäts-potentiale zu fördern, bilden einen Ast der Projektentwicklung. Machbarkeitsstu-dien, Potentialanalysen, Renditeberechnungen für konkrete Grundstücke und das Finden der richtigen Objekte den anderen Ast der Projektentwicklung. Analysen zur Bebaubarkeit, Ausloten und Erweitern der Bebauungsgrenzen, Nutzer- oder Mieterfindung, Finanzierungsstrategien in einem one-stop-shop.

Der Fokus aller Arbeit liegt auf den Interessen des Kunden und in der Anwendung marktkonformer Methoden.

Partnering mit konkreten Zielzusagen zu Termin und Qualität oder design to cost können die Risiken der Auftraggeber zu einem frühen Zeitpunkt mindern.

> Masterpläne 

> Raum- und Funktionsprogramme

Objektentwicklung

Das Aufspüren der stillen Reserven ihrer Immobilie. Die schlummernden Potentiale, werden hier zum Schlüssel zur Wertsteigerung Ihrer Anlagen und Objekte.

Schnelle Analysewerkzeuge loten die grundsätzlichen Chancen aus und können zu einem breit angelegten, mit konkreten Rechenansätzen, nachvollziehbaren Entwicklungskonzept vertieft werden.

 

Nutzungspotentiale, Verdichtungschancen, Bebauungs- oder Standardanhebungskonzepte erhöhen den Wert der Liegenschaft oder der Objekte und sollten vor jeder Verwertung erarbeitet werden, um die Wertsteigerung nicht den Nachfolgern zu überlassen.

> Bestandsanalysen

> Redevelopment

Bestandsanalysen

 Am Beginn der Entwicklung steht die technische und wirtschaftliche Analyse des Bestands, der Erweiterbarkeit, der (etappenweisen) Umbau- und Verbesserungsmöglichkeiten.

Entscheidungen für oder gegen Projekte oder Kaufangebote müssen oft auf Basis von wenigen Daten, bunten Broschüren, ohne gesichertes Wissen um die Kennzahlen getroffen werden.

Integrierte Gesamtaussagen zu Funktion, Konstruktion, Fassade und Haustechnik, zusammengeführt in Plänen, die den Realstand und nicht die Einreichung vor den vielen kleinen Umbauten zeigen, ist die Basis aller konkreten Überlegungen. Fundierte Kennwertanalyse, Konzentration auf die wesentlichen Daten, schon mit dem Blick auf Ihre angedachten Ziele. Gesamtanalyse bis zum Gebäudepass und Bestandsaufnahme der fehlenden Daten ermöglichen fundierte Entscheidungen und Aussagen.

Die wirtschaftliche Analyse bis zur Wertanalyse wird unter Zusammenschau aller Aspekte zur Basis ihrer strategischen Ansätze.

 

Logistik- und Datenbankmodelle zur analytischen Bearbeitung einiger tausend Objekte, regionale Vergleichsbetrachtungen stellen den Übergang vom Einzelobjekt zu großen Portfolios dar.

> Redevelopment

Masterpläne

Entwicklungspläne mit langfristigen Vorschauen, in z. B. 5+5+5-Jahresperioden, bieten exzellente Grundlagen für abgesicherte Entscheidungen zu einzelnen Projekten und Bauabschnitten.

Periodenorientierte Ersatzinvestitionen (z. B. technische Anlagen, Fassaden, Dächer) kombiniert mit Entwicklungsprognosen von Unternehmern, Gemeinden, aber auch von Universitäten werden in strategischen Planungen zusammengefasst und sind Grundlage der langfristigen Mittel-/ Ressourcenpläne.

Ist das konkrete Ziel noch unklar, die Parameter zu komplex, können Machbarkeitsstudien in Varianten die Grundlage für eine argumentierte Entscheidung darstellen.

Entwicklungspläne zur Wertsteigerung vorhandener Immobilien, Klärung der baurechtlichen und technisch-wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und Optimierung in mehreren Arbeitsschritten, strategischer Mitteleinsatz, Förderungskonzepte oder Rückzug aus Investments bewirken eine hohe Zielgenauigkeit Ihrer Immobilienstrategie.

Erfahrungen aus einer großen Zahl von Projekten, mit vergleichbaren Maßnahmen, werden für Ihre konkreten Optionen eingesetzt.

> Bestandsanalysen

> Wirtschaftlichkeitsanalyse

Raum- und Funktionsprogramme

 Raum- und Funktionsprogramme sind die wesentliche Grundlage der Planerarbeit. Eine exakte und vollständige Definition sichert die Einhaltung der Ziele eines Bauherrn.

In den frühen Phasen der Entwicklung werden die Soll-Daten, die Anforderungsprofile, die wirtschaftlichen Grundlagen und Vorgaben ermittelt und die Entscheidungswege nachvollziehbar dargestellt:
• niedrigste Errichtungskosten oder
• Zusammenschau Errichtungs- + laufender Kosten
• Vergleich mit ähnlichen Projekten
• Feedback aus realisierten Projekten
• Vergleich mit neuesten Forschungsergebnissen
sichern die Investitionsentscheidung.

Für die Bedarfsermittlung werden die Anforderungen aus der Unternehmensstruk- tur und der Strategie in ein räumliches Modell umgearbeitet. Anforderungen an künftige Arbeitsmethoden und/oder Zusammenarbeitsprofile, werden in Gruppensitzungen abgestimmt. Die Flächenkennwerte werden qualitativ und quantitativ ermittelt, und die Funktionen und die Verbindungswege dargestellt.

Die umfassendste Zusammenschau erfolgt im Nutzerbedarfsprogramm (NBP) als Basisdatensammlung und Zielvorgabe für Ihr konkretes Projekt.

Die Planungsschritte Vorentwurf, Entwurf ändern oft das erste Denkmodell, so dass für viele Projekte die Fortschreibung des ersten Raum- und Funktionsprogrammes in ein phasenorientiertes Raumbuch wichtig wird. Die Konkretisierung der Ziele und die nachvollziehbare Konfiguration ermöglicht gemeinsame Betrachtung auf konkreter Datenbankbasis und damit gemeinsame Betrachtung für Investor, Nutzer, Planer, Ausführende und bereinigt manch offene Schnittstelle.

 

Mit den beiden Werkzeugen (NBP + RFP) werden die Optimierungspotentiale Ihres Unternehmens in ein funktionierendes Objekt übergeleitet.

Wettbewerbsbetreuungen

 Wie kommt man an die richtigen Planer? Eine der wesentlichsten Fragen am Anfang der Projekte. Die beste Lösung, die beste Idee für Ihr Projekt ist der eine Weg zum Projektteam.

Gutachterverfahren mit einigen Ausgewählten oder europaweite Wettbewerbe mit mehreren Stufen, nonym oder anonym: Wettbewerbe sind ein erprobtes Mittel der Vergabe nach den europäischen Regeln.

Das Herausarbeiten der konkreten Ziele, die Formulierung interessanter Fragestellungen, attraktiver Verfahren bewirken ein Feuerwerk an Kreativität, an Lösungsvorschlägen der Wettbewerbsteilnehmer. Davor liegt die Zusammenstellung, der in einer Projektentwicklung oder Analyse gefundenen Parameter; die vergaberechtlich standfeste Formulierung der Verfahrensregeln, das Zusammenstellen einer qualifizierten und kriteriensicheren Jury. Die Qualifikation der Vorprüfung soll den gestellten Fragen, der Komplexität der Projekte und der Qualität der Planer ebenbürtig sein. Standardschemata sind da öfter ein Affront und Quelle einiger Unzufriedenheit sowohl der Planer als auch des Bauherrn.

Innovative Vergleiche erfordern ein besonders breites Know-how und die Kenntnis aus vielen, in eigener Praxis abgewickelten Projekten.

Preisgerichtssitzungen werden in Abstimmung mit Investor, Fach- und Sachpreisrichtern inhaltlich vorbereitet und koordiniert. Perfekte Vorprüfungsberichte, Zusammenstellung von aussagefähigen Unterlagen, Unterstützung bei komplexen Themen, schwierigen Beurteilungen sind Basis der argumentierten Entscheidungsfindung.

 

Die Gesamtabwicklung von Wettbewerben über unsere Internetplattform ist deutlich günstiger und schneller. Internetausstellungen sind gesuchte Informationswege für Planer und Bauherrn.

ad on > Projektentwicklung

ad on > R+F Programm

ad on > vertiefte Kostenplanung

ad on > Kostenanalyse in früheren Projektphasen

Planervergaben

Der Weg über den Wettbewerb führt zu der „besten Lösung“, bei anonymen Wett-bewerben noch ohne Kenntnis des hinter der Lösung stehenden Planers. Der andere Weg führt zum „besten Planer“ idR. noch vor oder unabhängig von konkreten Lösungen, auf Basis von Referenzen, von Vertrauen und von Vorgehensvorschlägen.

Die eignungsdiagnostische Zusammenstellung von Planungsteams erfordert Marktkenntnis, Fachkenntnis und Fingerspitzengefühl für rechtssichere Vergaben. Erfolgsorientierte Arbeit und harmonische Einstellung sind nicht nur wünschenswert, sondern auch im Auswahlverfahren prüfbare Qualifikationen der künftigen Planungs-Teammitglieder.

Vertiefte Bewertungsschemata und intensive Fragestellung in den Interviews prüfen die fachliche Qualifikation und die Teamfähigkeit.

 

Mehrere Jahre Mitarbeit im Bundesvergabeamt und die Erfahrungen aus 5000 materiellen und immateriellen Verfahren, bieten auch im privaten Vergabebereich die Regulative zu Fairness, Unabhängigkeit und damit zur Sicherheit Ihrer Planerauswahl. Die Auswertung der vielen von uns betreuten und abgeschlossenen Verfahren ist, neben der konsequenten Fortbildung, Basis für eine reibungslose, termin- und kostensichere Abwicklung.

> Planerverträge

Kostenanalyse früher Projektphasen

 Die Beeinflussbarkeit der Projektkosten ist zu Beginn am größten. Die konkreten Details der Planungsphasen Vorentwurf, Entwurf, Ausführungsplanung, gibt es erst weit in der Zukunft. Die wesentlichen Entscheidungen müssen mit der geringsten Detailkenntnis getroffen werden.

Investoren, Finanzinstitute haben oft langfristigeres Interesse an den Projekten, als Planer, die ihre Ideen, ihre Gestaltung realisieren wollen.

Neue Prognosewerkzeuge, mehrere Rechenwege aus unterschiedlichen Betrachtungswinkeln, Datenbestände abgewickelter Projekten in der Höhe von 5 Mrd. € sind die Basis für die Kostenanalyse Ihres Projektes, nach speziellen Elementen, nach Kennwerten aus BKI-Daten, nach Eigenberechnungen in Vergabeeinheiten und mehreren unterschiedlichen Betrachtungen plausibel verglichen und bewertet.

Vertiefte Analysen ermöglichen die argumentierte Auswahl von Projektvorschlägen auch in Wettbewerben. Vertiefte Kostenanalysen sind aber auch strategische Planungsinstrumente, mit denen Abweichungsanalysen früher als mit anderen (einfacheren, billigen) Vorgehensweisen im Projekt wirksam für aktive Steuerung eingesetzt werden.

 

Die Methoden dazu wurden von uns vor 25 Jahren entwickelt und werden ständig weiter verbessert. Die fachgerechte Wahrnehmung der Interessen langfristiger Investoren ist unser Fokus.

Wirtschaftlichkeitsanalyse

Gesicherte Projektentscheidungen mit argumentierten, nachvollziehbaren Wirtschaftlichkeitsanalysen.

Neben gestalterischen, technischen und Genehmigungsfragen gewinnt der Nachweis der Wirtschaftlichkeit für Projektentscheidungen immer mehr an Bedeutung.

Durch einheitliche Betrachtungsbedingungen machen wir Projekte und Alternativen vergleichbar und sichern Ihre Entscheidung ab.

Über dynamische Wirtschaftlichkeitsrechenmethoden werden die Kosten und Erlöse vergleichbar dargestellt.

 

Mit der Sensitivitätsanalyse werden die Stellenwerte, die Parameter variiert, so dass geänderte Rahmenbedingungen einschätzbar (prognostizierbar) werden.

Vertiefte Kostenplanung

 Kostenprognosen sind nicht nur Fragestellungen in frühen Projektphasen in denen die wirtschaftliche Entscheidung zum Start der Planung getroffen werden muss. Auch in der Projektphase der Planung (Vorentwurf/Entwurf) sind weichenstellende Entscheidungen wie z. B. der Baubeschluss abzusichern. Kostenschätzung und Kostenberechnung dazu können nicht von allen Projektteams so nachvollziehbar aufgestellt werden, wie dies für Gremialentscheidungen komplexer Projekte notwendig ist.

Manche Entscheidungen sollen durch einen zweiten oder dritten Rechengang, unabhängig von den Interessen direkter Planungsbeteiligter (fast wie im Testat eines Wirtschaftsprüfers) aber mit voller baulicher und bauwirtschaftlicher Bearbeitungstiefe, hinterlegt werden. Wenn Ihnen die Prognose aus m2/BGF oder m3/BRI zu riskant für weitreichende Entscheidungen ist, dann sollten Sie auf eine professionelle Plattform umsteigen.

Kostenschätzungen zu Vorentwürfen werden in 600 bis 800 Positionen aufgegliedert, jede einzeln mit nachvollziehbaren Mengen hinterlegt und aus der Erfahrung abgewickelter Projekte in der Höhe von 5 Mrd. € auf Schnittstellen und Lücken analysiert.

Kostenberechnungen zu Entwurfsplanungen werden in 1.000 bis 2.000 Positionen aufgegliedert und im Mengengerüst einzeln dokumentiert.

Die Nachvollziehbarkeit ist über die gesamte Projektabwicklung Basis für ein aktives Konfigurationsmanagement und konkrete Erfüllung und Optimierung Ihrer Projektziele.

 

Strukturierte Positionsgliederung, Preisdatenbanken, aktuelle Marktübersicht, Wissenstransfer aus einer großen Zahl komplexer Projekte, aus einigen Tausenden von Einzelvergaben sind unsere Plattform für Ihre Ratings. Sortierung und Darstellung nach ÖNORM 1801-1, nach DIN 276, nach Vergabeeinheiten, nach Ihrer Kostenstellenrechnung sind dabei selbstverständlich.

Basis für > due dilligence, Wirtschaftlichkeitsanalysen

Basis für > Kostenmanagement

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